El precio que pagamos por los edificios ineficientes

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La concentración atmosférica de CO₂ medida por el observatorio Mauna Loa de Hawái, a 3 400 m de altitud y en uno de los ambientes más limpios, secos e intactos del planeta, alcanzó un nivel récord de 415,64  ppm el pasado 15 de mayo.

“Este nivel no es solo el pico estacional más alto registrado en 61 años de observaciones, sino también el más alto experimentado nunca por la humanidad y el más alto también en un período de millones de años”, aseguraba entonces el Dr. Pieter Tans, director científico del centro.

Los primeros registros históricos de Mauna Loa mostraban aumentos anuales de 0,7 ppm. En la década de los 90, dicha tasa de crecimiento interanual se situó en un promedio de 1,5 ppm y ascendió a 2,2 ppm en la década posterior.

El registro promedio mensual del pasado mes de mayo fue 3,5 ppm más alto que el del mismo mes de 2018, evidenciándose así el mayor crecimiento interanual experimentado nunca. Probablemente, como consecuencia de ello, el mes de julio de 2019 fue nuevamente el mes más cálido registrado en la Tierra: 0,04 ℃ por encima de la anterior marca de julio de 2016.

Hay evidencia abundante y concluyente de que los escenarios récord y la aceleración del cambio climático están causados por el aumento de las emisiones de gases de efecto invernadero. El mundo está tomando conciencia y se está actuando, pero ¿en suficiente medida?.

Probablemente no. Muestra de ello es la falta de atención hacia el parque edificado como gran elemento contaminante: un tercio de las emisiones globales de CO₂ se producen en los usos relacionados con los edificios y, sin embargo, sus tasas de rehabilitación energética siguen siendo todavía bajas.

Y aún hay más. Existe una gran fuente de valor oculta en la edificación, de naturaleza energética y por tanto no visible, que está siendo desaprovechada. Es lo que en Greenward Partners denominamos capital ecológico.

¿En qué consiste el capital ecológico?

El parque edificado es un activo deteriorado desde el punto de vista energético. Fue construido en su mayor parte con anterioridad a la aplicación de códigos técnicos de edificación y de criterios mínimos de eficiencia energética.

Sin embargo, es posible mejorar su condición si se actúa en la renovación energética de sus instalaciones y equipos de consumo, así como en la mejora térmica de sus envolventes.

Con la realización de las inversiones necesarias puede conseguirse un ahorro en su consumo energético, su capital ecológico. Hablamos de un recurso monetizable que reduce la factura energética del propietario del inmueble (aumentando además su atractivo y valor de mercado), disminuye las emisiones de gases de efecto invernadero y, en última instancia, limita la necesidad de importaciones energéticas del sistema.

La “extracción” del capital ecológico comporta actuaciones en cuatro dimensiones:

  • La reducción de la demanda energética del edificio, al evitar el desperdicio de energía por falta de aislamiento y hermeticidad en muros, techos, puertas o ventanas.

  • La generación más eficiente de confort, utilidades e iluminación. Se consigue al mejorar el funcionamiento o actualizar las instalaciones energéticas: calderas, aire acondicionado, iluminación, electrodomésticos.

  • El aprovechamiento de la capacidad de autogeneración del propio emplazamiento del edificio (su acceso a generación renovable, ya sea solar o geotérmica, normalmente vinculado a su localización).

  • Un uso más racional e inteligente del inmueble, parámetro muy dependiente en la actualidad del comportamiento humano. Éste evolucionará hacia una mayor objetividad y control en los próximos años con la implantación de tecnologías inteligentes y la internet de las cosas.

Invertir en eficiencia energética en edificación hace aflorar su inmenso capital ecológico. Ahora bien, para hacerlo con rotundidad y al nivel requerido por la situación de emergencia climática del planeta, las actuaciones de rehabilitación energética de edificios deben ser integrales.

Si la envolvente del inmueble no se incluye en la actuación, y solo se aplican las medidas más sencillas (las inversiones en iluminación y climatización, de menor plazo de retorno), la primera dimensión, la de la reducción de la demanda, nunca se abordará.

El apoyo financiero

Es necesario ofrecer al mercado soluciones financieras que permitan la extracción de capital ecológico en todas sus dimensiones. Para ello, estos instrumentos deben reunir ciertas condiciones:

  • Asegurar la certeza y fiabilidad de los proyectos de renovación energética.

  • Incluir plazos de financiación largos y acompasados a la vida útil de las inversiones.

  • Aprovechar el valor generado por la activación de capital ecológico como elemento de garantía de la financiación.

  • Ofrecer tasas de rentabilidad-riesgo suficientemente atractivas para los inversores institucionales de largo plazo.

El modelo de financiación PACE (Property Assessed Clean Energy) de Estados Unidos puede considerarse un ejemplo de éxito de la activación de capital ecológico. No tanto por haber alcanzado volúmenes de inversión cercanos a los 7 000 millones de dólares, como por haberse convertido en la piedra angular sobre la que se han construido los marcos normativos en las administraciones territoriales que lo han adoptado.

Necesitamos pues Gobiernos a la altura del desafío, que tomen medidas de carácter estructural: asumiendo objetivos vinculantes en lugar de compromisos, elaborando legislación verdaderamente facilitadora y promoviendo mecanismos de colaboración público-privada que, más allá de conceder ayudas económicas directas, promuevan el marco de actuación necesario para que fluya la participación y los capitales privados.

Con todo lo anterior, y con la imposición de un precio al negavatio (la unidad de medida que cuantifica el ahorro energético), el sector privado asumirá el desafío y se podrá activar el capital ecológico necesario para neutralizar la condición contaminante del parque edificado.

Fernando de Roda es Cofundador y Consejero Delegado de Greenward Partners

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